Tout ce qu’il faut savoir pour la vente d’un bien immobilier toulousain après une succession :
Démarches administratives, accords de l’ensemble des successeurs, plus-value immobilière, frais de notaire… Tous ces éléments peuvent faire peur lorsque l’on commence une procédure de mise en vente pour une propriété héritée à Toulouse. Et si l’on rajoute l’échéance de six mois pour déclarer la succession, et s’acquitter de ses frais, la panique peut rapidement nous gagner, surtout si l’on a besoin de la vente pour payer les charges obligatoires. On vous présente toutes les informations dont vous avez besoin pour commencer votre démarche sereinement.
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Obtenez tous les documents administratifs nécessaires chez le notaire :
Avant de pouvoir commencer la procédure de vente, vous devez nécessairement obtenir plusieurs documents relatifs à la succession. C’est l’acte de notoriété qui désigne officiellement les héritiers, et l’attestation immobilière qui constate la transmission du bien : ils sont donc indispensables pour pouvoir prendre des décisions sur votre héritage. S’il y a plusieurs successeurs, le bien immobilier est automatiquement transmis sur le principe d’indivision, ce qui revient à une possession collective. Dans le cadre d’une vente, il est donc préférable que tous les héritiers soient sur la même longueur d’onde. Si ce n’est pas le cas, pas de panique ! Depuis la loi de 2007, si deux tiers des successeurs souhaitent la vente, ils peuvent faire appel à un notaire pour aller au bout de leur projet. Si cette solution ne vous convient pas, gardez en tête qu’il n’est pas obligatoire de rester dans le principe de l’indivision : vous pouvez demander à un notaire de procéder au partage des biens. Ainsi, si tous les héritiers sont d’accord, la division peut être un bon compromis, et ce, même avec les frais de notaires supplémentaires dû à l’acte de partage. En sortant de l’indivision, vous devenez le seul propriétaire des biens immobiliers compris dans votre quote-part, et vous n’avez donc plus besoin de l’avis des autres successeurs pour prendre des décisions sur la vente !
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Choisissez une évaluation juste de votre propriété pour retirer la plus-value de votre facture :
Une fois l’étape administrative terminée, prenez garde à bien évaluer votre nouvelle propriété toulousaine. Une estimation incorrecte risque de vous rajouter des frais supplémentaires ! Dans le cadre d’une succession, la plus-value immobilière concerne la différence entre le prix de vente et la valeur vénale (c’est-à-dire le tarif auquel vous pouvez espérer vendre le bien en fonction de différents critères objectifs, comme son emplacement). Si la propriété est vendue moins chère que ce qui était prévu, vous devrez prouver à l’administration fiscale qu’elle a été surévaluée pour récupérer une partie de vos droits de successions. Attention, la perte de valeur au cours du temps ne fait pas office de justification ! Pour pouvoir prétendre au remboursement, vous devez prouver que la propriété a été surévaluer au moment où l’estimation a été réaliser. Dans le cas où votre bien est sous-évalué, le fisc peut demander une réévaluation dans les trois ans qui suivent le dépôt du dossier, et vous risquez de payer un complément aux droits de successions, en plus de la plus-value immobilière. Dans cette situation, il est préférable d’envoyer une déclaration rectificative lorsque vous vous apercevez de la sous-évaluation, pour éliminer les frais de plus-value de votre facture.
Vendre après une sortie de l’indivision suite à un démembrement du droit de propriété :
Le démembrement du droit de propriété consiste à partager l’usufruit (le droit d’utiliser et de percevoir des revenus sur un bien immobilier), et la nue-propriété (le droit d’en disposer, c’est-à-dire de le mettre en vente, etc.) Généralement, cette situation perdure jusqu’à la mort de l’usufruitier, qui cède automatiquement ses droits aux nus-propriétaires. Dans le cas d’une succession, seul l’époux et deuxième parent des enfants du défunt peut demander l’usufruit. Si vous ne remplissez pas ces conditions, une part du bien immobilier vous sera accordé en pleine propriété, tandis que le reste sera commun aux enfants, sous le principe de l’indivision. Cependant, pas de panique, la vente est possible dans les deux cas. Effectivement, les nus-propriétaires peuvent vendre leur parts, sans impacter les droits de l’usufruitier, puisque l’acheteur deviendra à son tour propriétaire de l’abusus. Il n’est pas nécessaire pour les nus-propriétaires d’obtenir l’accord de l’usufruitier pour la vente, mais attention, l’usufruitier ne peut pas vendre sans obtenir l’accord des nus-propriétaires. Ces derniers pourront même réclamer une part des bénéfices de la vente. Si l’époux encore vivant décide de jouir de son droit de pleine possession sur une part du bien immobilier, son accord devient nécessaire pour la vente de la maison (tout comme celui des autres héritiers). Il est également possible pour un successeur de racheter les parts des autres, pour devenir l’unique propriétaire, à condition qu’il obtienne l’accord de tous les partis. Lorsque ce détail est réglé, la vente se passe de façon traditionnelle. A noter que si vous choisissez la division entre l’usufruit et l’abusus, les nus-propriétaires n’auront pas à payer pour rentrer en pleine possession du bien à la mort de l’usufruitier, puisqu’il s’agit d’un processus automatique.
Comment vendre un bien immobilier à Toulouse, issu de succession lorsqu’il est mis en location ?
Il peut arriver qu’une propriété ait été mise en location par le défunt. Dans ce cas, ses successeurs sont obligés d’attendre la fin du bail pour le vendre, puisque la mort du propriétaires d’origine ne met pas fin au contrat de location. A partir de là, les héritiers deviennent les personnes de références aussi bien pour le locataire, que pour les décisions à prendre sur la propriété. Si vous êtes plusieurs, la situation peut vite devenir compliqué, puisqu’il faudra l’accord d’au moins deux tiers des successeurs pour prendre chaque décision sur le logement, sauf si elle concerne une réparation d’urgence, une action contre un mauvais payeur, ou la souscription à un contrat d’assurance incendie. Dans ce cas, plusieurs solutions s’offrent au décisionnaire : il peut prendre l’argent nécessaire sur le compte de l’indivision, ou avancer les frais avec ses propres revenus, et demander le remboursement aux autres successeurs. Pour vous faciliter la tâche, il est également possible de signer un mandat, qui désigne un responsable du logement, et lui donne donc le droit de prendre toutes les décisions importantes dans le cadre de la location (comme le renouvellement de bail, par exemple). Une fois le bail en cours terminé, plus rien ne vous empêche de vendre le bien immobilier.
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